デメリットとリスクについて |
私道のデメリットとリスクに関してですが、既に不利益が発生している場合はデメリット、将来に不利益が発生する可能性に関してはリスクとして解説します。
○デメリット=不利益・欠点・短所
○リスク=損失・被害・不利益・その他・・の望ましくない出来事の起こる可能性 |
私道の一般的なデメリットとリスク |
○公道に面した土地よりも評価が低い。
私道には、それぞれの個別要因によるデメリットやリスクがあるため、不動産の売買価格や評価にも影響するケースが多く、公道に面した土地よりも私道に面した土地のほうが土地の売買価格や評価が低いケースが多いです。私道には少なからずネガティブな印象があります。
○私道の維持管理に関する費用
私道の維持・管理は私道を所有する者の負担です。公道の場合は負担しなくて良いため、公道と比較するとデメリットです。※整備費用を自治体が助成・補助するケースがありますが、多くの場合、私道の敷地所有者全員の同意が必要です。
○公道に移管するケースの労力と費用
私道を公道へ移管するケースがありますが、その場合、私道の敷地所有者全員の同意や、私道部分を移管するための整備、私道部分の分筆、抵当権等の部分抹消など、費用、時間、労力が必要です。公道に移管することを希望しても移管できないケースもあります。
○私道の利用に関する迷惑行為
私道は私有地という感覚の人も多く、私道部分に物を置いたり、自転車・バイク・自動車を駐車するケースは多いですが、他の利用者にとっては迷惑行為です。門扉・塀・建物の一部や、樹木の枝葉が私道部分に越境しているケースもあります。私道の所有者・共有者・利用者で話し合って改善されるケースもありますが、話し合いで解決できないケースでは、紛争になることもあります。私道の越境・占有トラブルのページもご覧ください。 |
私道の敷地所有者のデメリット |
○私道の利用に関する承諾や同意の要求
私道の利用は私道の敷地所有者の承諾が必要なため、私道の敷地所有者は、私道を所有しつづける限り、私道利用者から『私道の利用に関する承諾』を求められます。人によっては心理的な負担とも考えられます。※承諾料を得るケースではメリットです。
○私道の敷地内で起きた事件・事故に関する所有者責任、管理者責任
私道の所有者には私道の維持管理をする責任があります。道路が陥没したり、舗装に亀裂が生じた場合は補修する義務があります。私道の敷地内で事故がおきた場合、私道の所有者または管理者が責任を負う可能性はあります。
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私道の共有者のデメリットとリスク |
○私道の共有者による合意が困難なケース
私道の維持・管理・その他に関して各共有者が単独で決められない事は多く、共有者全員の合意を必要とする決定事項では、反対者により決定できないケースがあります。共有のデメリットであり、リスクでもあります。
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私道持分のない私道利用者のデメリットとリスク |
○私道の利用に関して私道の敷地所有者に承諾を得なければならないケースでは、承諾を必要とすること自体がデメリットです。また、必要な承諾を得られないリスクもあります。
○私道持分の無い宅地を売り出す場合、たとえ建築基準法上の道路であっても、私道の敷地所有者の通行承諾書や掘削承諾書が無いと売りにくいケースが多く、私道の敷地所有者の同意書が無い宅地を担保に住宅ローンの申込をしても、担保評価が低く、結果的に売買が成立しない(融資が借りられない)こともあります。
○私道の敷地所有者との関係では不利な立場となる。
私道の持分がない私道利用者は、私道の敷地所有者に対して、私道の利用に関する承諾や同意を求める立場であり、心理的に不利であるといえます。
○私道の持分が無いことの不安感
原則として、私道は私有地であり所有者のものであるため、私道の利用者は私道の利用に関して同意・承諾を得る必要があります。必要な承諾が得られない場合は困ることもあり、紛争となればストレスにもなります。
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