私道.net−不完全な位置指定道路について詳しく解説します。

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不完全な位置指定道路/私道.net

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不完全な位置指定道路
位置指定道路は、「一定の技術的水準に適合する私道」という認識の人が多いですが、最近の位置指定道路と、昔の位置指定道路では違いがあります。経年変化による老朽化も問題がありますが、道路幅員が4M未満のケースや、雨水管が現在の合併浄化槽の排水量に対応できないケースは深刻な問題となります。


不完全な位置指定道路の埋設管
【公共下水道の未整備地域】
浄化槽の利用地域では、昔は単独浄化槽〔汚水専用)だった経緯があり、位置指定道路の埋設管(雨水管・排水管)も単独浄化槽を前提とした【口径】です。私道を利用する全世帯が、建て替え等により現在の合併浄化槽(汚水・生活排水)を使うようになれば、埋設管の限界を超えます。下水管・雨水管の引き直しは費用と手間がかかります。また、道路利用者による話し合いも合意に至るとは限りません。


不完全な位置指定道路のセットバック
昔の位置指定道路は幅員4M未満のものもあります。そのような道路に面した土地において、建築、または再建築をする際は、役所から幅員4M以上の道路になるように復元・整備を要求される可能性が高いです。下記の図で表している青色の部分に存在する門・塀・建築物の除去しなければなりません。測量等の費用も発生します。その位置指定道路の利用者全員の同意書も必要となります。


新たに位置指定道路として申請するためのセットバックは、位置指定道路と公道に面した角地の所有者にメリットがありません。公道にも面している区画は、公道に面していることを根拠に建て替えもできますし、各種の配管も公道から直接の引き込みが可能だからです。
不完全な位置指定道路の注意点
○新たに位置指定道路として申請するケースで、セットバックが必要となり、現況より有効宅地面積が減る場合は、再建築の際に建ペイ率・容積率の計算の基になる敷地面積も減ることとなりますので、現在の建物は既存不適格となる可能性もあります。売却の際には、購入希望者が申し込む住宅ローン審査で否決される可能性もあります。
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